A Lei nº 15.788 trouxe importantes alterações e atualizou a Lei Estadual nº 10.116 de 23 de março de 1994, que regula, a nível estadual, o parcelamento do solo e a instituição de condomínios por unidades autônomas.
Vale evidenciar que, a Lei Estadual 10.116/94, agora alterada, não estava em acordo com a atualização da Lei dos Loteamentos [6.766/79] promovida pela Lei Federal 9.785/99, que alterou o inciso I e §1º do seu artigo 4º, eliminado a necessidade de doação de áreas de destinação pública no percentual mínimo de 35%, remetendo para a Legislação Municipal as respectivas definições.
Entretanto, a Metroplan – Fundação Estadual de Planejamento Metropolitano e Regional, continuava valendo-se da vetusta Lei Estadual 10.116/94, para não conceder anuência prévia aos projetos de loteamento e condomínios horizontais, que não atendessem os requisitos da Lei Estadual, em especial o percentual mínimo de doação de áreas públicas de 35%. Negava, também, anuência para condomínios com área superior de 30.000,00m² e testada para logradouro público superior a 200,00m, ou, ainda, que não contassem com áreas de uso comum de 30%.
Mesmo para empreendimentos que atendiam as legislações dos respectivos municípios e a legislação federal, a Metroplan continuava negando anuência previa aos projetos que não atendessem os parâmetros fixados na Lei Estadual 10.116/94, que já se encontravam ultrapassados pela alteração ocorrida na Lei Federal dos Loteamentos (Lei 6.766/69), trazidas pela já referida Lei Federal 9.785/99.
Apenas para contextualizar, inobstante a atual redação dada ao inciso “I” e § 1º do artigo 4º da Lei Federal dos Loteamentos (Lei 6.766/69) ter remetido para os Municípios a fixação dos percentuais de doação de áreas públicas, o disposto na Constituição Federal, que evidenciava a atribuição aos Municípios de papel fundamental no regramento urbanístico e a jurisprudência dos nossos Tribunais, inclusive do STF, no sentido de que, se em matéria urbanística houver confronto entre a Lei Municipal e a Estadual, prevalece a primeira, ainda assim, a Metroplan invocava a vetusta Lei 10.116/94 no seu antigo disposto, e repisava a exigência de percentual mínimo de 35% de áreas públicas.
Agora, com a nova redação dada ao Artigo 20 da Lei Estadual nº 10.116/94, seguindo o disposto na Lei Federal dos Loteamentos [6.766/69], acabou finalmente remetendo para os Municípios a fixação dos percentuais mínimos de áreas de destinação pública. Veja o conteúdo que alterou o artigo 20 da dita Lei:
“Art. 20. Lei municipal disporá acerca da percentagem de áreas destinadas ao sistema viário e à implantação de equipamentos urbanos e comunitários de modo proporcional às densidades populacionais previstas para a gleba. (Redação dada pela Lei 15.788/21)”.
Parágrafo único. Enquanto não for editada a lei municipal de que trata o “caput” deste artigo, a área destinada ao sistema viário e à implantação de equipamentos urbanos e comunitários não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da dimensão de sua área total, exceto quando se tratar de loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil metros quadrados), caso em que esta percentagem poderá ser reduzida. (Redação dada pela Lei 15.788/21)”.
O mesmo ocorreu em relação aos Condomínios, cujo artigo 25 e 26 remeteram para a legislação municipal a definição das áreas e testadas máximas e percentual mínimo de áreas de uso comum, assim dispondo:
“Art. 25. Lei municipal disporá acerca do limite máximo de área e testada para a instituição de condomínios por unidades autônomas. (Redação dada pela Lei 15.788/21)
Parágrafo único. Enquanto não for editada a lei municipal de que trata o “caput” deste artigo, para a instituição de condomínio de lotes será observado o limite máximo de 300.000m² (trezentos mil metros quadrados) de área e testada para logradouro público não superior a 1.000m (mil metros), exceto quanto aos condomínios a serem implantados em zonas já estruturadas urbanisticamente onde a rede viária existente tornar inadequadas as dimensões de testada e área máximas, caso em que essas dimensões máximas poderão ser reduzidas. (Redação dada pela Lei 15.788/21).
"Art. 26. Lei municipal disporá acerca das dimensões das áreas livres de uso comum
que deverão ser preservadas nos condomínios de lotes por unidades autônomas.
Parágrafo único. Enquanto não for editada a lei municipal de que trata o "caput" deste artigo, deverá ser destinado 10% (dez por cento) do total da gleba para uso público, em localização a ser definida pelo município, exceto quanto aos condomínios implantados em glebas com área inferior a 10.000 m² (dez mil metros quadrados). (Redação dada pela Lei 15.788/21).”
Desta forma, com as alterações providenciadas, o órgão Estadual, que vier a ser eleito como responsável por emitir as anuências prévias para projetos no âmbito Estadual, deverá observar as novas disposições, prestando a sua devida anuência e respeitando aos menos no que se referir ao percentual de doação de áreas públicas, a definição das áreas e testadas máximas e o percentual mínimo de áreas de uso comum, a serem definidas e exigidas pelos Município nas aprovações de projetos.
Luciana De Marchi