Em 19 de dezembro de 2024, o Conselho Monetário Nacional (“CMN”) publicou a Resolução nº 5.197, que trouxe alterações na Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018 (“Resolução CMN 4.676”), que dispõe, dentre outros assuntos, sobre as condições e critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.
Diante das mudanças ocorridas após a aprovação da Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023, também chamada de “Marco Legal das Garantias”, que incluiu no ordenamento jurídico a possibilidade de constituição da alienação fiduciária superveniente sobre bens imóveis, a nova resolução ensejou ainda mais a necessidade de definir e condicionar as operações de crédito imobiliário.
Dito isto, podemos destacar diversos pontos interessantes trazidos pela nova resolução.
1) Definições
A norma introduziu o artigo 1º-A que estabeleceu as definições de diversos institutos, dentre eles:
a) Crédito imobiliário: são aqueles originados por operações de financiamento imobiliário e operações de empréstimos contratadas por pessoas naturais que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor, exceto as operações referenciadas por moeda estrangeira, as operações de crédito rural e demais operações objeto de legislação ou de regulamentação específica.
b) Financiamento imobiliário: são operações de crédito que se destinam à aquisição, construção, produção, reforma e ampliação de imóveis residenciais e não residenciais, bem como aquelas destinadas à aquisição de material para construção, ampliação e reforma de imóveis residenciais e não residenciais.
Neste ponto, a resolução apresentou conceitos dos financiamentos imobiliários existentes dentro do nosso sistema, bem como as definições de imóvel residencial, residencial novo e cota de crédito.
2) Cota de crédito e seus limites
Anteriormente às alterações legais da resolução, um único imóvel podia ser dado em garantia apenas a uma única operação de crédito. O novo entendimento do CMN, que possibilita que este mesmo imóvel seja dado em garantia para diversas operações de financiamento imobiliário, expôs a discussão sobre a existência de um limite que considere plausível uma paridade de condições entre as operações contratadas para a utilização do imóvel como garantia para diferentes operações.
Desta forma, a resolução revelou a necessidade de estabelecer um limite de cota de crédito em que, na hipótese de um mesmo bem imóvel ser objeto de garantia de mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia na data da contratação da nova operação, não poderá ser superior ao limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante.
3) Operação de crédito predominante
Conforme exposto acima, trata-se de um parâmetro para determinação do limite de cota de crédito. Esta operação é aquela que terá o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor das operações já garantidas na data da contratação da nova operação. Em caso de igualdade, será considerada a operação com data de contratação mais antiga.
4) Regras e faculdades para novas operações garantidas pela extensão de alienação
A resolução determinou condições para a pactuação de novas operações de crédito garantidas através da alienação fiduciária:
a) Prazos iguais ou inferiores ao prazo remanescente da operação de crédito original na data da contratação da nova operação.
b) Soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas menor ou igual ao valor garantido constante do título de garantia original.
Às novas operações de crédito imobiliário é facultada a pactuação de condições de prazo e de remuneração, atualização monetária, bem como amortização distintas das pactuadas na operação de crédito original.
5) Cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços
A nova redação do artigo 5º, §2º da Resolução CMN 4.676 contou com uma novidade no que tange à atualização do saldo devedor dos contratos de financiamento imobiliário.
Antigamente, de acordo com o dispositivo acima, previa-se que tal atualização poderia ser realizada mensalmente através do índice de preços ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança (conhecida pela Taxa Referencial ou TR), desde que o prazo da operação não fosse inferior a 36 (trinta e seis) meses. Todavia, o CMN acrescentou a necessidade de que tanto o prazo quanto a periodicidade tenham o reajuste mínimos de 1 (um) ano, ampliando a periodicidade para mensal ou superior, no entanto, respeitando o mandamento de que o período da operação não seja inferior a 36 (trinta e seis) meses.
6) Garantias das operações de crédito imobiliário
A resolução separa em tópicos - de acordo com o artigo 1º-A, que trouxe as definições e os tipos de operações dentro do mercado de crédito imobiliário – as garantias reconhecidas para cada contrato de financiamento imobiliário, em concordância com a destinação deste pela contratante:
Para operações de financiamento imobiliário destinadas à aquisição, à construção e à produção de imóveis:
a) alienação fiduciária do imóvel objeto da operação;
b) alienação fiduciária de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
c) hipoteca, em primeiro grau, de imóvel objeto da operação;
d) hipoteca, em primeiro grau de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
e) cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
f) caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; ou
g) cessão fiduciária de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis.
Para operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóvel residencial ou não residencial:
a) alienação fiduciária de bem imóvel do mutuário ou de terceiros; ou
b) hipoteca de bem imóvel do mutuário ou de terceiros.
Ao nosso entendimento, as disposições do Marco Legal das Garantias, bem como a nova resolução do CMN objeto deste artigo contribuem para o melhor desenvolvimento do mercado de crédito imobiliário, pois amplia o acesso ao crédito tanto para empresas quanto para pessoas físicas, empreendedores por exemplo, permitindo uma maior flexibilidade das negociações com as instituições financeiras e demais agentes do contrato de alienação fiduciária e financiamento imobiliário, e, como finalidade de toda norma dentro do nosso ordenamento, conferindo maior segurança jurídica aos participantes do mercado.
A nova resolução entra em vigor em 1º de julho de 2025.
Mariana Saad Marques
Mariana Trica