As polêmicas envolvendo a cobrança de taxa associativa em loteamentos continuam recorrentes no Judiciário, exigindo atenção constante da jurisprudência e da doutrina. Quem imaginava que a discussão teria arrefecido com o julgamento do Tema 492 pelo Supremo Tribunal Federal[1], enganou-se.
Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.110.029/SP², entendeu que o termo de adesão associativa celebrado entre o proprietário de lote e a associação responsável pela administração do loteamento não possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial. Com isso, o referido instrumento não poderia embasar ação de execução para cobrança de débitos decorrentes do não pagamento da taxa associativa.
Analisando o acórdão, observa-se que a associação autora fundamentou a execução no artigo 784, incisos VIII e X, do Código de Processo Civil (CPC), os quais tratam, respectivamente:
do crédito decorrente de aluguel e encargos acessórios, como taxas e despesas condominiais; e
das contribuições condominiais previstas em convenção ou aprovadas em assembleia geral.
A escolha desses dispositivos como fundamento da execução acabou por limitar o debate jurídico. O STJ analisou se o termo de adesão se enquadraria nas hipóteses dos incisos VIII e X, sem aprofundar a discussão sobre a aplicabilidade das outras hipóteses do mesmo artigo, como a do inciso III, que reconhece como título executivo extrajudicial o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas.
Nesse sentido, entendemos que cabem críticas à referida decisão, pois concluiu pela inaplicabilidade do termo como título executivo extrajudicial sem considerar a totalidade das hipóteses legais previstas no art. 784 do CPC. Ao nosso ver, a ausência de debate sobre a incidência do inciso III compromete a generalização do entendimento firmado.
Essa constatação evidencia a importância de interpretar decisões judiciais à luz dos pedidos e dos argumentos trazidos na ação, sob pena de aplicação indevida de precedentes a casos que guardam distinções relevantes.
Apesar das críticas, o julgamento do STJ acende um alerta sobre a exequibilidade das taxas de manutenção de loteamentos administrados por associações de moradores — especialmente no que diz respeito à sua natureza jurídica, pois há também discussão sobre se tais débitos teriam natureza pessoal ou propter rem (vinculados à titularidade do imóvel)[2].
A distinção é fundamental, pois impacta diretamente na possibilidade ou não de penhora do bem de família, protegido pela Lei nº 8.009/1990. Caso o débito seja considerado propter rem, poderá se encaixar entre as exceções legais à impenhorabilidade, conforme o art. 3º da referida norma[3].
Reconhecendo a relevância e a complexidade da questão, e visando uniformizar o entendimento das Turmas de Direito Privado, a Segunda Seção do STJ afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos, sob o Tema Repetitivo 1.183[4]. A tese a ser fixada tratará da seguinte questão: “Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.”
O julgamento do Tema 1.183 é aguardado com expectativa, na medida em que deverá trazer segurança jurídica e uniformidade interpretativa sobre o assunto, orientando a atuação das instâncias inferiores, mas também de empreendedores e das próprias associações. Até o momento da publicação deste artigo, não havia data definida para o julgamento.
Enquanto o STJ não pacifica a questão, alguns tribunais estaduais já firmaram posições relevantes.
O Tribunal do Rio de Janeiro já possui decisão aplicando o entendimento supracitado do STJ e, por meio de acórdão publicado em 28/03/2025, entendeu pela impossibilidade de ação de execução de título extrajudicial proposta por associação de moradores, por concluir que as contribuições associativas não se equiparam às despesas condominiais e não estão elencadas nos termos do artigo 784 do Código de Processo[5].
Embora o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul ainda não tenha enfrentado diretamente a questão da exequibilidade do termo de adesão à associação de moradores, é possível identificar julgados recentes em que prevalece o entendimento de que a dívida oriunda da cobrança associativa possui natureza pessoal, e não propter rem[6].
Por sua vez, o Tribunal de Justiça de São Paulo enfrentou a controvérsia no âmbito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 33, cujo acórdão foi publicado em 5 de agosto de 2021. A tese firmada foi a seguinte: “O crédito com origem em rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, quando exigível de adquirente de lote por força de vínculo associativo, vínculo contratual, ou em observância ao Tema 492 do STF, tem natureza propter rem e permite a penhora de imóvel residencial do devedor.”
Além disso, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, por meio do Provimento CGJ nº 03/2025, alterou as Normas de Serviço da Corregedoria para prever a possibilidade de averbação do estatuto da associação e do contrato padrão na matrícula dos imóveis. A averbação deve conter menção à cláusula que estabelece a obrigação de pagamento das taxas associativas, conferindo publicidade ao encargo e vinculando eventuais adquirentes do imóvel ao pagamento do mesmo.
Trata-se de uma solução prática que busca conferir maior publicidade, vinculação e, consequentemente, maior segurança jurídica e transparência às obrigações decorrentes da convivência em loteamentos de acesso restrito. Espera-se que a prática paulista inspire outros estados — e até mesmo o STJ — quando fixar o entendimento sobre a questão.
A discussão sobre a natureza da taxa associativa em loteamentos ainda está em construção, e o título legal apto a embasar a execução por tais débitos ainda está em desenvolvimento. O recente julgamento do STJ, ao não considerar a totalidade das hipóteses legais de título executivo extrajudicial, não resolve definitivamente a questão.
Tanto a decisão do Recurso Especial nº 2.110.029/SP quanto a pendência de julgamento do Tema 1.183 reforçam a necessidade de cautela na aplicação de precedentes e da adoção de estratégias preventivas por parte dos empreendedores e das associações, que podem fazer uso de alternativas legais já existentes para agregar segurança à exigibilidade do pagamento das despesas de manutenção dos loteamentos e à exequibilidade dos débitos, mitigando riscos e fortalecendo a efetividade das cobranças.
Pedro Hoff Villeroy
[1] EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15-12-2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021)
[2] Leciona Orlando Gomes que “há obrigações que nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas mutações subjetivas. São denominadas obrigações “in rem”, “ob”, ou “propter rem”, em terminologia mais precisa, mas também conhecidas como obrigações reais ou mistas.” (GOMES, Orlando. Obrigações. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 20. [E-book]. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788530986025/. Acesso em: 07 out. 2024.)
[3] Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:(...)
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar (grifo nosso);
[4] (ProAfR no REsp n. 1.995.213/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 14/3/2023, DJe de 20/3/2023.)
[5] EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS DE MANUTENÇÃO COBRADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA POR VIA EXECUTIVA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu a ação de execução de título executivo extrajudicial proposta por associação de moradores, sob o fundamento de ausência de certeza e liquidez do título.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se a possibilidade de cobrança de taxas de manutenção instituídas por associação de moradores por meio de ação de execução, considerando a natureza do crédito e os requisitos dos títulos executivos extrajudiciais previstos no Código de Processo Civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nos termos do artigo 784 do Código de Processo Civil, apenas os títulos expressamente previstos em lei possuem força executiva. As contribuições associativas não se equiparam às despesas condominiais e não estão elencadas no referido dispositivo legal.
4. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Ainda que legítima a cobrança na via ordinária, inexiste título executivo apto a embasar ação de execução.
5. Precedentes desta Corte confirmam a impossibilidade de equiparar as taxas associativas às despesas condominiais para fins de execução forçada, inexistindo certeza e liquidez no título apresentado.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Apelação cível conhecida e desprovida.
Tese de julgamento: "As taxas de manutenção instituídas por associação de moradores não possuem natureza jurídica de obrigação propter rem e não se equiparam às despesas condominiais para fins de execução, não configurando título executivo extrajudicial."
Dispositivo relevante citado: CPC, art. 784.
Jurisprudência relevante citada: Apelação: 0008040-09.2020.8.19.0052, Relator.: Des(a). FLÁVIA ROMANO DE REZENDE, Data de Julgamento: 25/04/2024; Apelação: 00016638220178190066, Relator.: Des(a). EDUARDO GUSMAO ALVES DE BRITO NETO, Data de Julgamento: 11/08/2020.
(0003112-78.2021.8.19.0052 - APELAÇÃO. Des(a). PAULO WUNDER DE ALENCAR - Julgamento: 25/03/2025 - DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL))
[6] APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL, NÃO PROPTER REM. COBRANÇA DEVIDA EM RELAÇÃO AO PERÍODO EM QUE A AUTORA ERA ASSOCIADA. SENTENÇA MANTIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONFORME RECONHECE O STJ, A DÍVIDA ORIUNDA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES POSSUI NATUREZA PESSOAL, NÃO PROPTER REM, RAZÃO PELA QUAL NÃO É O PROPRIETÁRIO ATUAL QUEM RESPONDE PELAS DÍVIDAS PRETÉRITAS. DIANTE DO CARÁTER OBRIGACIONAL, COMO A APELANTE ANUIU COM A ADESÃO À ASSOCIAÇÃO, DEVE PAGAR AS TAXAS REFERENTES AO PERÍODO EM QUE PERMANECEU ASSOCIADA. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível, Nº 50031430220228213001, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Newton Fabrício, Julgado em: 23-10-2024)