Após debates intensos dentro do setor do mercado de crédito imobiliário, ocasionados pelos Provimentos nº 172 e nº 175, publicados pelo Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”), respectivamente, em 05 de junho de 2024 e em 15 de julho de 2024 (“Provimento CNJ 172” e “Provimento CNJ 175”, respectivamente), dos quais tratamos, respectivamente, nessa publicação e nessa publicação, os quais, em apertada síntese, dispõem que a celebração de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel por meio de instrumento particular fica restrita às entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário (“SFI”), ou seja, aquelas elencadas no art. 2º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 (“Lei nº 9.514”), às cooperativas de crédito, às administradoras de consórcio de imóveis, às entidades integrantes do Sistema Financeiro de Habitação (“SFH”) e às companhias securitizadoras, agentes fiduciários e outros entes sujeitos a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) ou do Banco Central do Brasil (“BACEN”) relativamente a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI, o Supremo Tribunal Federal (“STF”), em decisão de relatoria do Min. Gilmar Mendes, divulgada em 13 de dezembro de 2024, afastou qualquer tipo de embaraço ou estrita formalidade no âmbito da alienação fiduciária de bens imóveis por meio de contrato particular, tornando desnecessário o efeito de escritura pública para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Delineando uma retrospectiva no assunto, conforme mencionando acima, em junho deste ano, o então corregedor nacional de justiça, Min. Luis Felipe Salomão, decidira que a realização do contrato de alienação fiduciária com efeito de escritura pública se restringia às entidades integrantes do SFI, como bancos comerciais, bancos de investimento, Caixa Econômica, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e companhias hipotecárias. À época, esta decisão foi baseada pela interpretação prestigiando o constante na Lei nº 9.514 - aplicada às entidades do SFI -especificamente no seu artigo 38, que prevê que os atos decorrentes de negócios imobiliários referidos na Lei poderiam ser firmados por instrumento particular com força de escritura pública, na medida em que a regra geral, disposta no artigo 108 do Código Civil, justifica a essencialidade da escritura pública para a validade dos negócios jurídicos de direitos reais sobre imóveis.
Por óbvio, o Provimento CNJ 172 acima gerou insegurança jurídica e elevou a expectativa de aumentar sensivelmente os custos de transação das operações de crédito nos mercados de capitais, financeiro e de securitização, dado que a interpretação violava a literalidade da regra prevista no artigo 22, §1º da mesma lei supracitada, uma vez que esta autoriza a contratação de alienação fiduciária por escritura pública de forma generalizada a qualquer pessoa física ou pessoa jurídica, “não sendo privativa das entidades que operam no SFI”.
Em julho deste ano - ainda dentro do cenário polêmico - o CNJ publicou o Provimento CNJ 175, abordado pelo ELA Advogados no artigo acima indicado, incluindo as companhias securitizadoras, os agentes fiduciários e outros entes sujeitos às regulamentações da CVM ou do BACEN, a formalizar alienação fiduciária de bem imóvel através de instrumento particular com força de escritura pública, referente aos atos de transmissão dos recebíveis imobiliários, desde que tais recebíveis estejam lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI.
No geral, como forma de apaziguar tensões geradas por ambos os Provimentos, no âmbito do pedido de providências ajuizado pela União, o Min. Mauro Campbell Marques, atual corregedor nacional de justiça, determinou a suspensão dos provimentos citados, de maneira a estabilizar os impactos econômicos perpetrados na economia, em razão da dificuldade de acesso ao crédito imobiliário por consumidores e empresas, além do aumento de custos e imposição de procedimentos meramente burocráticos para a formalização da alienação fiduciária.
Finalmente, às vésperas no final deste ano, o debate foi encaminhado ao STF, através de Mandado de Segurança 39.930 perpetrado por uma incorporadora imobiliária, que questionou a realização da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel por meio de contrato particular com efeito de escritura pública. O entendimento fixado, basicamente, consolidou que tanto a Lei nº 9.514, quanto as demais normas que regem a matéria, não estabelecem nenhum tipo de restrição no que tange a validação da alienação fiduciária sobre bens imóveis por meio de instrumento particular com efeito de escritura pública, ou seja, a legislação concede liberdade às partes caso optem pelo registro da modalidade com os efeitos de escritura pública.
Em síntese, a decisão do STF procurou enfatizar os objetivos do legislador, que, segundo o Relator Min. Gilmar Mendes, visou a facilitação de acesso ao crédito, a redução dos custos, impulsionar o desenvolvimento econômico e a geração de empregos, respeitando os Marcos Legais da Securitização e das Garantias (Lei nº 14.430, de 3 de agosto de 2022 e Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023). Assim, a flexibilização do uso do “instrumento particular com efeitos de escritura pública” por entidades integrantes do SFI ou pessoas físicas/pessoas jurídicas aborta qualquer possibilidade de criar desvantagens competitivas para as instituições que não operam ou operam no âmbito do SFI, além de preservar as operações de crédito não diretamente ligadas ao financiamento imobiliário, já que o instrumento da alienação fiduciária é utilizado como garantia de diversas operações de crédito.
Por fim, no médio a longo prazo, o impacto da decisão analisada claramente apresentará um importante movimento no cenário da economia brasileira, considerando, inclusive, a suspensão – por ora - dos Provimentos do CNJ, especialmente no mercado de crédito privado, em que as operações retomarão com regularidade e “sem preocupações burocráticas” que possivelmente despenderiam tempo e dinheiro, além dos benefícios da “renovação” da segurança jurídica, o que atrai e impulsiona o acesso ao financiamento imobiliário e circulação de ativos financeiros no mercado financeiro e de capitais, através de operações como a securitização de direitos creditórios.
Mariana Saad Marques
Mariana Trica