A possibilidade de um condomínio edilício adquirir imóveis é um tema que desperta interesse e dúvidas, principalmente em razão do Código Civil, em seu artigo 44, não conferir aos condomínios edilícios uma personalidade jurídica.
Em teoria, essa limitação impediria que o condomínio figurasse como proprietário de bens imóveis. Contudo, na prática, algumas decisões judiciais têm avançado no sentido de flexibilizar esse entendimento, permitindo aos condomínios adquirirem imóveis em benefício de seus condôminos.
Essa interpretação prática tem sido possível, em parte, pela formalidade estrutural dos condomínios, que possuem CNPJ e são representados por síndicos, atuando coletivamente em nome de todos os condôminos. Essa representação, em alguns casos, já tem sido aceita como suficiente para que o condomínio figure como adquirente em processos de compra de imóveis, desde que essa aquisição beneficie o uso coletivo.
Um exemplo concreto dessa flexibilização ocorreu no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, no caso de dúvida registral nº 5016463-03.2021.8.21.0141. Neste caso, o tribunal autorizou a aquisição de um imóvel para uso como área comum de lazer pelos moradores de um condomínio, considerando que, com um CNPJ e uma representação formal, o condomínio atende aos requisitos práticos para a compra de imóveis.
Além disso, a Lei das Incorporações, no parágrafo 3º do artigo 63, permite que condomínios adquiram imóveis em leilões resultantes de dívidas condominiais. Esse dispositivo oferece uma base jurídica adicional para fundamentar a capacidade dos condomínios em adquirir imóveis.
No entanto, o tema ainda é controverso e há discussões em andamento inclusive na esfera legislativa. O Projeto de Lei nº 3.461/19, em tramitação na Câmara dos Deputados, propõe modificar o Código Civil para reconhecer a personalidade jurídica dos condomínios edilícios. A ideia é proporcionar uma segurança jurídica mais robusta para a aquisição de imóveis pelos condomínios, facilitando esses processos e dispensando interpretações judiciais.
Entretanto, essa proposta enfrenta resistência de setores que consideram que a personalidade jurídica traria complexidades fiscais e legais desnecessárias, aumentando custos para os moradores. Se aprovado, o projeto tornaria mais simples para os condomínios adquirirem e registrarem imóveis, eliminando a dependência de interpretações jurídicas e proporcionando mais clareza e segurança.
A aprovação do PL 3.461/19 pode representar uma grande evolução para os condomínios, oferecendo segurança jurídica e viabilizando uma estrutura de posse mais estável e reconhecida legalmente para seus ativos.
Entendemos que a aprovação deste Projeto de Lei traria benefícios para os condomínios e uma maior segurança jurídica para o caso, trazendo para estes a possibilidade de adquirirem imóveis visando o bem-estar e desejo coletivo.
Nós aqui do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados estamos à disposição para esclarecer qualquer dúvida adicional e prestar suporte sobre esse tema ou outras questões relacionadas.
Felipe Sebastiá Lobato