STJ define credor fiduciário como parte ilegítima para a cobrança de IPTU, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.158

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1949182/SP, 1959212/SP, e 1982001/SP), ocorrido no dia 12 de março de 2025, fixou a tese que afirma a ilegitimidade passiva do credor fiduciário para responder pelo pagamento de IPTU. 

No julgamento do Tema 1.158, a 1ª Seção do STJ, por unanimidade, estabeleceu a seguinte tese: “O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.”. O acórdão do julgamento ainda resta pendente de publicação, tendo sido disponibilizada até então somente a redação da tese fixada.

A alienação fiduciária é um mecanismo pelo qual o próprio imóvel transferido é dado como garantia pelo adquirente (devedor fiduciante) ao transmitente (credor fiduciário), até que a dívida seja integralmente quitada. 

Essa modalidade contratual sempre gerou dúvida quanto ao responsável pelo pagamento do tributo incidente sobre a propriedade. Tornou-se praxe que as municipalidades, por uma questão de praticabilidade, optassem pela cobrança exclusiva do imposto em face da instituição credora.

A partir da linha definida pelo STJ, estabeleceu-se o afastamento do credor fiduciário da posição de contribuinte do imposto sobre a propriedade. Encerra, assim, a discussão acerca de possível responsabilidade solidária do credor de alienação fiduciária sobre o pagamento do IPTU, tema que, até então, era objeto de litígio e não possuía definição vinculante a respeito. 

A decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça traz segurança jurídica aos credores fiduciários e fortalece o instituto da alienação fiduciária no âmbito do mercado imobiliário.

Edmundo Cavalcanti Eichenberg

Francisco Mussnich da Cunha