Paula Pires e Gabriela Rivitti esclarecem controvérsias a respeito da reforma tributária | Sócias do ELA | ADV analisam vídeo para o Estadão Verifica

Pessoas físicas que exercerem atividade imobiliária semelhante a empresas serão tributadas; herança pode ter aumento ou queda de impostos, a depender do caso

O que andam espalhando: vídeo em que homem diz que a reforma tributária em discussão no Congresso Nacional vai impactar o setor imobiliário. Ele diz que “teremos problema de impostos nos aluguéis, na compra e venda de imóveis e na herança”. Segundo ele, as pessoas vão deixar seus imóveis para o governo, e não para os herdeiros.

O Estadão Verifica investigou e concluiu que: falta contexto. Especialistas consultados pelo Estadão Verifica acreditam ser possível que haja aumento nos impostos pagos nas transações imobiliárias. No entanto, veem a necessidade de se mensurar esse impacto com cautela. As regras complementares da reforma passaram a incluir pessoas físicas no recolhimento de tributos, mas apenas aquelas que exercerem a atividade imobiliária de forma relevante e recorrente (entenda mais abaixo).

O vídeo também fala de forma exagerada sobre o impacto da reforma sobre heranças. Hoje, os Estados têm autonomia para definir as faixas aplicadas aos herdeiros, com um teto de 8%. A principal mudança será a obrigatoriedade de um regime de progressão na cobrança. Patrimônios maiores poderão sair prejudicados e menores poderão se beneficiar, a depender do caso.

Saiba mais: a Lei complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, aprovada pelo Congresso Nacional e sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, mudou o sistema de tributação no País. Os atuais impostos federais foram substituídos pela Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Já os municipais e estaduais serão trocados pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).

O Estadão Verifica ouviu especialistas do campo tributário sobre os impactos da reforma tributária no mercado imobiliário.

O advogado Rafael Balanin, sócio do escritório Gasparini, Barbosa e Freire Advogados, diz que a atividade imobiliária pode, sim, sofrer aumento da carga “em determinadas situações”.

“É necessário avaliar com cautela os efetivos impactos, já que a legislação estabelece em detalhes as operações que estarão sujeitas ao novo modelo de tributação”, disse. “Em especial, a compra, venda e locação de imóveis feita pelos contribuintes como atividade econômica relevante e recorrente”.

Para as advogadas Gabriela Rivitti e Paula Pires, do escritório Eichenberg, Lobato e Abreu Advogados Associados, a regulamentação pode representar aumento da carga tributária para as pessoas físicas que fazem transações imobiliárias “com frequência ou envolvendo valores expressivos”.

Elas ressaltam que “as mudanças contemplam incentivos fiscais voltados a imóveis de caráter popular e a negociações eventuais, promovendo uma diferenciação conforme o perfil da operação”.

Como fica a compra e venda de imóveis

As empresas que fazem operações imobiliárias terão que recolher o IBS e o CBS. A compra e venda receberam desconto de 50% sobre a alíquota geral a ser definida pelo governo - a estimativa é que ela fique em torno de 28%. A exceção são empresas no regime Simples ou caracterizadas como Microempreendedor Individual (MEI). Nesses casos, permanece a tributação atual.

A novidade é que a regulamentação estabeleceu critérios para que pessoas físicas também passem a pagar esses impostos. Balanin diz que pagarão tributos quem vender mais de três imóveis distintos, desde que tenham sido adquiridos menos de cinco anos antes da venda; e quem vender mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

O texto da reforma prevê dois fatores de redução no cálculo do imposto. Gabriela e Paula ressaltam que a tributação recairá apenas sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda do imóvel. Também haverá uma redução social de R$ 100 mil por bem imóvel residencial novo. “Espera-se impacto maior nos imóveis de padrão mais elevado”, disseram as advogadas.

Como fica o aluguel de imóveis

Pessoas físicas que realizarem atividade de aluguel de imóveis de modo semelhante a uma empresa também estarão sujeitas à tributação, explicam os especialistas. Para isso, a pessoa deverá ter receita de R$ 240 mil no ano (R$ 20 mil no mês), proveniente de mais de 3 imóveis alugados; ou ter receita de mais de R$ 288 mil ao ano, independentemente da quantidade de imóveis alocados.

As advogadas Gabriela e Paula destacam que os imóveis terão uma redução de R$ 600 no valor do aluguel para fins de aplicação dos impostos. Por exemplo, se o locador cobra R$ 3 mil de aluguel, o imposto vai ser calculado em R$ 2,4 mil. No caso do aluguel, os imóveis terão redução de 70% em relação à alíquota geral. Elas ressaltam que aluguéis de curta temporada receberam redução diferenciada, de 40%.

Como ficam os imóveis herdados

Atualmente, cada Estado pode definir alíquotas próprias para o ITCMD, o imposto sobre heranças, obedecendo o teto definido pelo Senado, de 8%. Alguns lugares cobram uma única faixa: no Amazonas, 2%; em Minas Gerais, 5%; e no Mato Grosso do Sul, 6%.

Outros lugares adotam faixas progressivas, de acordo com o tamanho do patrimônio: no Ceará, vai de 2% a 8%; no Distrito Federal, de 4% a 6%; e no Maranhão, de 3% a 7%.

Balanin explica que a reforma tributária obrigará todos os Estados a adotar a progressividade e diz que isso “pode elevar a carga tributária sobre transmissões patrimoniais relevantes”. Ele destaca que a nova legislação pode vir a prever a tributação e heranças no exterior.

Por outro lado, a depender do Estado, pode haver redução ou aumento nos impostos cobrados. As advogadas Gabriela e Paula citam o caso de São Paulo, onde atualmente há uma tributação uniforme de 4%. Mas um projeto de lei em discussão prevê uma primeira faixa de 2% para bens até R$ 370,2 mil. Assim, bens a receber até esse montante sofreriam uma redução no imposto.

“O que ocorrerá, na prática, é o ajuste dos encargos de acordo com o valor do patrimônio em transmissão, em detrimento de um tratamento padronizado que não considerava os valores reais em discussão”, explicaram.

Outro lado

Em nota, o Ministério da Fazenda defendeu que “o setor imobiliário terá grandes ganhos” com a Reforma Tributária. Citou os redutores sociais ao dizer que “imóveis populares serão menos tributados que os de alto padrão”.

Também falou que as incorporadoras e construtoras poderão abater o imposto pago na venda com o imposto já pago na compra dos materiais e nos serviços utilizados durante a construção. Ainda segundo o ministério, o mesmo ocorrerá com empresas de locação que pagam, além dos impostos federais, impostos estaduais sobre os seus serviços.

“Com esse ganho de produtividade, a tendência é que até mesmo o preço dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual”, diz a nota.

Procurado, o autor do vídeo disse que se baseou no texto da reforma tributária aprovada pelo Congresso Nacional. Sobre um suposto aumento nos impostos cobrados sobre heranças, compartilhou reportagem que repercutiu declaração de um assessor da Fazenda de Minas Gerais.

Segundo esse assessor, haveria um estudo feito pelos Estados para aumentar o teto do imposto de 8% para 21%. No entanto, a própria reportagem diz que os Estados não apresentaram essa sugestão para ser incorporada na reforma tributária.

Paula Pires

Gabriela Rivitti

Publicado em Estadão.